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都市開発にかける人たち Vol.10(前編)

横浜白楽レジデンス

横浜白楽レジデンス

はじめに

横浜白楽レジデンス 全景

 東急東横線の白楽駅から徒歩6分、趣のある坂を上るとそのヒルトップには大きなケヤキの木をシンボルツリーに配した、奥行きのあるマンションのエントランスが広がっている。風合いの良いタイルに彩られたマンションは、道行く人が思わず足を止めて見入ってしまうほどの邸宅感を醸し出している。

 東京の城南五山や、横浜の山手地区などに代表されるように、昔から丘の上の住宅地は眺望や地盤の良さから人々に好まれ、高級住宅が建ち並ぶ憧れの場所となっている。駅からほど近く、横浜みなとみらいから富士山までを望むことができる希少な土地に、その魅力を最大限に生かした美しいマンションが建つまでには実に20年超もの歳月を要した。

大成ブランドによる分譲マンション事業への参入

竹田茂

 大成建設は1970年代には首都圏郊外部においてグリーンハイツという団地型の分譲マンション事業を行っており、トータルで約8千戸の分譲実績を持っていた。その後、分譲マンション事業は関連会社である有楽土地株式会社(現大成有楽不動産株式会社)がその役割を担ってきており、大成建設自身が売主となった分譲マンション事業はほとんど行ってこなかった。

 2007年、これまで蓄積した技術力を活かして自社ブランドを確立せよという会社の命を受け、大成ブランドマンションプロジェクトが立ち上がった。この責任者として指名されたのが大成建設 開発事業部の竹田茂である。


開発許可取得への高いハードル

 大成ブランドマンション事業を推進するべく第一号案件としてセレクトされた場所は、大成建設の社宅用地として使用されていた横浜市白楽の土地であった。「なんて素晴らしい立地だろう。」竹田は、初めてこの場所を訪れたときに思わずそうつぶやき感嘆した。目の前に広がる解放感ある眺望、丘を流れる爽やかな風、見わたす限りの広い空。この場所ならば素晴らしいマンションがつくれると竹田は確信した。

 しかし、その思いとは裏腹にこの土地に潜む数多くの開発阻害要因に竹田はその時はまだ気付いていなかった。

 大成建設は1991年にこの土地を購入し、その後戸建の社宅を建てて利用していた。マンション適地であるのになぜこのような利用をしているのか竹田は不思議に思ったが、当時を知る担当者は退職するなどして社内には残っておらず、詳細はわからなかった。そこで竹田は土地の権利関係を細かく調べるとともに、過去の社内記録を一つ一つひも解いていったところ、驚くべき事実が判明した。マンションとしての開発が極めて難しい土地だったのである。

 その理由として、前面に接する道路部分の査定がなされておらず、道路の位置と形状が決まっていなかったのだ。当然開発行為や建築に必要な前面道路幅員が決まらなければ開発は難しくなる。なぜ査定がされていなかったのか?さらに調査を進めていったところ、計画地と道路を挟んだ反対側の10名もの所有する土地が横浜市の図面で記載されている道路部分に大きく入り込んでいたのである。反対側の土地の所有者にとっては、その境界ラインを認めてしまえば自分の土地が大きく減ってしまうこととなる。話を聞けば、その境界ラインは不当として、土地所有者たちは横浜市に対して既に50年近くも認めていないということだった。これでは簡単に道路査定の同意をとることは難しい。

 さらに道路の問題は、査定の有無だけではなかった。現況で通り抜けしていると思っていた前述の道路が、測量をやり直し土地の公図と照らし合わせると、道路の途中に第三者の土地が介在し、権利関係上道路そのものを塞いでいたことが発覚したのである。また、道路と思っていたその土地自体が実は道路ではなく下水道用地で、そもそも計画地そのものが道路に接していなかったのである。

 1991年当初この土地に取り組み始めたときは、境界確定のハードルすら超えることができず、開発許可の取得を諦め、開発許可の必要のない低利用の範囲で戸建を建て社宅として長い間使用されてきたのであった。

道路 権利関係 模式図

 竹田は語る。「ここで引き下がる訳にはいきません。10名の土地所有者のところに1年間通い詰めて何とか境界ラインの確定に応じて頂きました。道路を塞いでいる土地も交渉を重ねて取得することができ、取得・開発後は道路に移管することで整理がつきました。また、下水道用地を道路として認定してもらえるよう横浜市とも何度も協議を重ね、開発のスタートラインに立つことができました。」

 こうして大きなハードルを乗り越えていったが、さらに困難なハードルが待ち受けていた。

 計画地は丘の上であるため、敷地の高低差が大きく、自然の地形を生かしながらも盛土や切土をしなければ建物が建設できない形状であった。そのためには土地取得時には諦めた都市計画法の「開発許可」を取得しなければならない。開発許可には行政との協議を整えるとともに周辺住民から一定の理解を得る必要があったが、 戸建てが立ち並ぶ閑静な住宅地内におけるマンション開発ということで、周辺からは辛辣な意見が集まった。

 「適した土地があるからそこに最有効利用の建物を建築するという開発者の思いだけでは事業は推進できません。 この土地は第一種低層住居専用地域内で戸建住宅中心の閑静な住宅街。ここに3階建てとはいえ延面積2,000坪の共同住宅を計画したのだから、 ある程度の抵抗はあるのだろうと覚悟していましたが・・・。」(竹田)

 竹田がこの案件を担当してから土地の商品化の実現、すなわち建物が着工するまでには、4年の月日が流れていた。

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